2025年8月20日，在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)主辦的“2025中國(guó)住房租賃發(fā)展論壇”上，樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人兼CEO羅意發(fā)表主題演講，基于樂(lè)乎公寓集團(tuán)對(duì)北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的長(zhǎng)期跟蹤與數(shù)據(jù)積累，深度剖析市場(chǎng)現(xiàn)狀、租戶需求變遷及未來(lái)投資邏輯，提出“外圍崛起與核心區(qū)突破”的新機(jī)遇，為行業(yè)提供前瞻性布局指引。

市場(chǎng)格局：外圍主導(dǎo)，核心區(qū)改造價(jià)值凸顯

當(dāng)前北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)“外圍熱度持續(xù)、核心區(qū)邊界突破”的典型特征。數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)項(xiàng)目成交以五環(huán)外為主，增值型項(xiàng)目占絕大多數(shù)，機(jī)構(gòu)投資人（外資占比約30%）與金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)主力，且后者更偏好“拎包入住”的成熟項(xiàng)目。2025年，建信望京、建信古城等項(xiàng)目以資產(chǎn)交易形式完成轉(zhuǎn)讓，交易單價(jià)約2萬(wàn)元/平方米，資本化率（CapRate）超6%，印證金融資本對(duì)高成熟度運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的青睞；而六環(huán)外項(xiàng)目如昌平硅谷SOHO成交單價(jià)約9880元/平方米，凸顯外圍區(qū)域的成本優(yōu)勢(shì)。

值得關(guān)注的是，隨著部分區(qū)域?qū)懽謽怯行ё饨鸬陀陂L(zhǎng)租公寓，“商改租”邏輯在核心區(qū)逐漸成立。“過(guò)去公寓投資多在城市外圍，但現(xiàn)在核心區(qū)寫(xiě)字樓改造為長(zhǎng)租公寓的案例開(kāi)始涌現(xiàn)，市場(chǎng)版圖正向二環(huán)內(nèi)延伸。”羅意指出，這一變化為投資者提供了新的價(jià)值挖掘空間。

需求變遷：年輕租戶主導(dǎo)“科技+實(shí)用”新偏好

樂(lè)乎公寓集團(tuán)基于20家門(mén)店、695份問(wèn)卷的調(diào)研顯示，18-35歲年輕群體已成為市場(chǎng)主力，其需求正從“基礎(chǔ)功能”向“科技賦能+場(chǎng)景實(shí)用”轉(zhuǎn)變。調(diào)研數(shù)據(jù)揭示鮮明對(duì)比：26%的租戶認(rèn)為電視是“最無(wú)用家電”，而微波爐（46%）、投影儀（26%）成為最受期待的設(shè)施；在新增需求中，人臉識(shí)別系統(tǒng)（首選率74.73%）、送物機(jī)器人（64.43%）等智能設(shè)備高居前列，“科技住宅”已成為年輕租戶的核心訴求。

投資邏輯：錨定“產(chǎn)業(yè)+地鐵”雙引擎，布局七大核心方向

結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀與需求變化，羅意提出北京長(zhǎng)租公寓的核心投資策略——圍繞“產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)+地鐵通勤廊道”布局。

產(chǎn)業(yè)維度：科技、金融等高薪產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊形成租金高點(diǎn)。例如，望京因互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)集聚，一居室平均租金達(dá)7373元/月，坪效109元/平方米/月；上地、西二旗依托中關(guān)村科技園，租金水平甚至超過(guò)部分二環(huán)區(qū)域?！爱a(chǎn)業(yè)人口的租金承受力強(qiáng)，供需關(guān)系緊張，是投資的安全墊?！?/p>

通勤維度：地鐵線的“空間折疊”效應(yīng)顯著。以15號(hào)線為例，望京東一居室租金1.1萬(wàn)元/月，順義約3000元/月，但沿線花梨坎、后沙峪等站點(diǎn)因高坪效成為投資熱點(diǎn)。羅意強(qiáng)調(diào)，1號(hào)線、6號(hào)線、15號(hào)線等放射狀線路沿線，是“時(shí)間換租金”型租戶的主要選擇，具備持續(xù)投資價(jià)值。

具體到區(qū)域，樂(lè)乎建議重點(diǎn)關(guān)注七大方向：中心城區(qū)（四環(huán)內(nèi)）的高端項(xiàng)目機(jī)會(huì)；上地、西二旗等科技產(chǎn)業(yè)密集區(qū)；望京至順義的15號(hào)線沿線；朝陽(yáng)東部至通州的通勤帶；亦莊產(chǎn)業(yè)人口外溢區(qū)；豐臺(tái)科技園至房山的9號(hào)線/房山線沿線；以及首鋼地區(qū)的金融街外溢承接區(qū)。

行業(yè)趨勢(shì)：精細(xì)化運(yùn)營(yíng)決勝未來(lái)

羅意表示，隨著北京保租房、集體土地租賃住房等供給持續(xù)增加（截至2024年10月累計(jì)籌集34.6萬(wàn)套），市場(chǎng)已從“增量爭(zhēng)奪”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營(yíng)”?！拔磥?lái)，誰(shuí)能精準(zhǔn)匹配租戶需求、高效利用空間、嫁接科技與服務(wù)，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出?！?/p>

作為北京集中式公寓市場(chǎng)規(guī)模第一的品牌，樂(lè)乎公寓集團(tuán)將持續(xù)深耕“產(chǎn)業(yè)+地鐵”核心區(qū)域，以智能化改造和社群運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為行業(yè)提供可復(fù)制的運(yùn)營(yíng)范本。此次演講不僅為中房學(xué)峰會(huì)帶來(lái)前沿市場(chǎng)洞察，更為住房租賃行業(yè)的投資者與運(yùn)營(yíng)者指明了清晰的布局方向。